Leto 2026. donosi nešto što podstanari u Srbiji nisu videli godinama — kirije koje konačno padaju. Posle perioda u kojem su zakupnine dostizale rekordne nivoe, tržište se okrenulo u korist onih koji traže stan. Ako planirate da se selite ili pregovarate o novom ugovoru, ovo je trenutak koji ne smete propustiti.

Zašto kirije padaju u leto 2026

Glavni razlog za pad kirija je jednostavan — ponuda je nadmašila potražnju. U poslednje dve godine, veliki broj investitora kupovao je stanove sa idejom rentiranja, što je značajno proširilo izbor za zakupce. Istovremeno, talas stranih zakupaca koji je početkom 2023. podigao kirije za više od 50 odsto u kratkom periodu — značajno je oslabio.

Prema podacima sa tržišta, prosečna tražena cena zakupa u Beogradu u prvoj polovini 2026. iznosi oko 14,45 evra po kvadratnom metru. To znači da se garsonjera od 30 kvadrata danas oglašava za oko 430 evra mesečno — što je i dalje mnogo, ali vidljivo manje nego pre godinu dana.

U Novom Sadu pad je još izraženiji — kirije su pale oko 3 odsto na godišnjem nivou, uz prosek od 10 evra po kvadratu mesečno. U manjim gradovima situacija je još povoljnija za podstanare.

Gde su kirije najniže — pregled po gradovima

Situacija varira značajno u zavisnosti od grada i lokacije:

Beograd: Prosek 14,45 €/m² mesečno. Garsonjere od 230 do 700 evra, u zavisnosti od lokacije. Periferija (Železnik, Borča, Batajnica) nudi stanove od 230-350 evra. Centar (Vračar, Stari grad) i dalje drži 700-850 evra za dvosobne.

Novi Sad: Prosek 10 €/m². Dvosobni stanovi u širem centru od 350 do 500 evra. Pad od 3% u odnosu na prošlu godinu. Posebno su pale kirije na Novom naselju i Limanu.

Niš: Prosek 6-7 €/m². Niš ostaje najpovoljniji od velikih gradova, sa kirijama od 150 do 300 evra za jednosobne i dvosobne stanove.

Koliko dugo stanovi čekaju zakupca

Ovo je možda najbolji pokazatelj da se tržište promenilo. Stan koji je pre dve godine mogao da se izda za jedan dan, danas u proseku čeka zakupca između dve i četiri nedelje — čak i u atraktivnim zonama poput Vračara ili centralnog Novog Beograda.

Na periferiji i kod stanova slabijeg standarda, period čekanja može biti i mesec i po dana. Za zakupce, ovo znači jednu stvar — imaju vremena da biraju i da pregovaraju.

Novogradnja u centralnim zonama, koja često košta oko 1.000 evra mesečno i više, sada znatno sporije pronalazi zakupce spremne da prihvate cenu bez pregovora.

Kako da iskoristite pad kirija — 7 konkretnih saveta

1. Pregovarajte bez straha. Stanodavci više nisu u poziciji da diktiraju uslove. Ako vam se sviđa stan, ponudite 10-15% manje od tražene cene — šanse da prihvate su veće nego ikada.

2. Tražite duži ugovor po fiksnoj ceni. Ako pronađete dobar stan po povoljnoj ceni, zakažite ugovor na 2-3 godine sa fiksnom kirijom. Štitite se od eventualnog novog rasta.

3. Uporedite više stanova pre odluke. Nemojte žuriti. Trenutno na tržištu ima dovoljno ponude da možete obići 5-10 stanova i izabrati najbolji odnos cena-kvalitet.

4. Proverite koliko dugo je stan na oglasu. Ako je stan oglašen više od 3 nedelje, stanodavac je verovatno spreman na značajan popust. Ovo je vaš pregovarački adut.

5. Izbegavajte agencijske provizije gde možete. U periodu pada kirija, mnogi vlasnici direktno oglašavaju stanove. Direktan kontakt štedi novac — obično jednu mesečnu kiriju.

6. Insistirajte na pisanom ugovoru. Bez obzira na povoljnu cenu, ugovor o zakupu je obavezan. Definišite kiriju, period, uslove raskida i ko plaća održavanje.

7. Razmotrite preseljenje u širi centar. Razlika u kiriji između centra i prve periferije u Beogradu je i do 300 evra mesečno. Ako vam posao dozvoljava — ušteda na godišnjem nivou je 3.600 evra.

Paradoks tržišta — kirije padaju, a cene stanova rastu

Jedan od najzanimljivijih fenomena u 2026. je raskorak između prodajnih cena i zakupnina. Dok kirije stagniraju ili padaju, cene stanova za kupovinu nastavljaju da rastu — u Beogradu čak 13% na godišnjem nivou.

Šta to znači u praksi? Rentabilnost izdavanja stanova opada. Ko je kupio stan za izdavanje pre 5 godina ima solidan prinos. Ko kupuje sada po trenutnim cenama — može očekivati godišnji neto prinos od svega 3-4%, što je blizu nivoa oročene štednje.

Za podstanare, ovaj paradoks je zapravo dobra vest — investitori koji ne mogu da izdaju stanove po željenoj ceni postaju fleksibilniji u pregovorima.

Šta očekivati do kraja 2026

Analitičari predviđaju da će kirije ostati stabilne ili nastaviti blagi pad do jeseni 2026. Septembar tradicionalno donosi veću tražnju zbog studenata i početka poslovne sezone, pa je moguća kratkotrajna korekcija naviše.

Međutim, strukturni faktori — pre svega povećana ponuda stanova za izdavanje — ostaju prisutni i sprečavaju povratak na rekordne nivoe iz 2023-2024. Zakupci koji deluju sada, tokom leta, imaju najbolju pregovaračku poziciju u poslednje četiri godine.

Zaključak: Ako ste podstanar ili planirate da iznajmite stan — leto 2026. je vaš prozor prilike. Tržište se okrenulo, stanodavci su fleksibilniji, a ponuda je veća nego ikada. Iskoristite momenat, pregovarajte hrabro i osigurajte dobar ugovor na duži period.