Ako ste godinama živeli u strahu da vaša kuća ili stan nisu uknjiženi, 2026. godina donosi konkretno rešenje. Zakon „Svoj na svome“ konačno omogućava vlasnicima nelegalnih objekata da svoju imovinu upišu u katastar — brzo, digitalno i po pristupačnoj ceni.
U ovom vodiču objašnjavamo kompletnu proceduru legalizacije korak po korak, koja dokumenta su potrebna, koliko košta i koji su rokovi. Sve što morate znati pre nego što podnesete prijavu.
Šta je zakon „Svoj na svome“ i zašto je važan
Narodna skupština Republike Srbije usvojila je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznat kao „Svoj na svome“. Stupio je na snagu 24. oktobra 2025. godine, a prijave su bile otvorene od 8. decembra 2025. do 5. februara 2026.
Cilj zakona je jasan — rešiti višedecenijski problem nelegalne gradnje u Srbiji. Procenjuje se da u zemlji postoji više od milion bespravno izgrađenih objekata čiji vlasnici ne mogu da ih prodaju, naslede ili koriste kao hipoteku. Ovaj zakon im to konačno omogućava.
Za razliku od prethodnih pokušaja legalizacije, ovaj postupak je digitalizovan, pojednostavljen i značajno jeftiniji. Država je napravila onlajn platformu preko koje se sve rešava bez odlaska na šalter.
Koji objekti mogu da se legalizuju
Zakon pokriva širok spektar objekata, ali ne sve. Evo koji objekti ispunjavaju uslove:
- Objekti izgrađeni bez građevinske dozvole čija je gradnja završena pre stupanja zakona na snagu
- Objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine
- Objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole
- Stambeni objekti kategorije A i B sa isteklim rokom za upotrebnu dozvolu
- Podzemne i nadzemne instalacije koje su predmet upisa u katastar
- Objekti koji su prethodno evidentirani ali nisu upisani u katastar nepokretnosti
Ključni uslov je da objekat bude vidljiv na satelitskim snimcima u bazi podataka. Ako vaša kuća ili dogradnja postoji na satelitskom snimku — imate pravo na legalizaciju.
Koji objekti NE mogu da se legalizuju
Postoje jasni izuzeci koje zakon definiše:
- Objekti izgrađeni u zaštićenim zonama (priroda, kulturna baština, vodoprivreda, pružni pojas)
- Objekti na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica
- Objekti na javnim površinama i u nacionalnim parkovima — ovi automatski prelaze u državnu svojinu
- Objekti u pojasu eksproprijacije autoputa i brzih saobraćajnica
Ako vaš objekat spada u neku od ovih kategorija, legalizacija po ovom zakonu nije moguća. U tom slučaju, najbolje je konsultovati advokata specijalizovanog za imovinsko pravo.
Procedura legalizacije korak po korak
Ceo proces je osmišljen da bude jednostavan i digitalan. Evo kako funkcionishe:
Korak 1: Automatsko evidentiranje (faza 1 — 45 dana)
Država je u prvoj fazi automatski evidentirala bespravno izgrađene objekte na osnovu satelitskih snimaka i katastarskih podataka. Vlasnici nisu morali ništa da rade u ovoj fazi.
Korak 2: Podnošenje elektronske prijave (faza 2 — 60 dana)
Prijava se podnosi digitalno, preko platforme Agencije za prostorno planiranje i urbanizam. Možete se prijaviti na tri načina:
- Korišćenjem JMBG-a i lične karte (online)
- Preko naloga na portalu eUprava
- Lično u uslužnom centru lokalne samouprave (za one koji ne koriste internet)
Korak 3: Dostavljanje dokumentacije
Uz prijavu prilažete podatke o objektu — broj katastarske parcele, tip zgrade, površinu, spratnost i fotografiju. Za stanove je potreban i ugovor o kupovini, rešenje o ostavini ili dokument o dodeljivanju.
Korak 4: Obrada i upis
Nakon prijave, nadležni organ obrađuje zahtev i vrši upis u katastar nepokretnosti. Proces je značajno brži nego ranije jer je digitalizovan.
Koliko košta legalizacija — naknade i troškovi
Finansijski aspekt je jedno od najvažnijih pitanja. Evo konkretnih cifara:
- Pomoćni i ekonomski objekti do 500 m² — oslobođeni plaćanja naknade (socijalna i demografska mera)
- Svi ostali objekti — naknada od 100 do 1.000 evra, u zavisnosti od veličine i lokacije
Naknada se izračunava u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta — identično iznosu koji bi platili u redovnom postupku za građevinsku dozvolu. Za većinu porodičnih kuća i stanova, troškovi su znatno niži nego što vlasnici očekuju.
Posebni uslovi važe za socijalno ugrožene kategorije: vlasnike kojima je to jedina nepokretnost, samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce i porodice sa troje i više dece.
Koja dokumenta su potrebna za prijavu
Da biste podneli prijavu, pripremite sledeće:
- JMBG (jedinstveni matični broj građana)
- Broj katastarske parcele ili adresa objekta
- Podaci o objektu: tip zgrade, površina, spratnost, posebni delovi
- Fotografija objekta
- Za stan: ugovor o kupovini, rešenje o ostavini ili dokument o dodeljivanju
Većina ovih informacija dostupna je na portalu katastra ili se može proveriti online. Nije potrebno angažovati geodetu niti plaćati skupe elaborate — sve što treba je pristup internetu i osnovna dokumentacija. Ako vam treba pomoć oko uknjižbe, pročitajte naš detaljan vodič za uknjižbu stana.
Zašto je legalizacija važna — praktične koristi
Mnogi vlasnici se pitaju da li uopšte vredi legalizovati objekat. Odgovor je — apsolutno. Evo konkretnih razloga:
- Mogućnost prodaje — nelegalan objekat ne možete prodati po zakonu, a kupci sve češće insistiraju na čistoj dokumentaciji
- Nasleđivanje — bez upisa u katastar, naslednici mogu imati ozbiljne probleme sa dokazivanjem vlasništva
- Hipoteka i kredit — banka neće odobriti stambeni kredit na neuknjižen objekat
- Komunalna infrastruktura — legalno priključenje na vodu, struju i gas
- Vrednost nekretnine — uknjižen objekat vredi 20-40% više na tržištu od neuknjiženog
- Pravna sigurnost — zaštita od eventualnih sporova i pretenzija trećih lica
Imajte na umu da država u zakonu navodi da ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta upisanog po ovom osnovu. To znači da odgovornost za statičku stabilnost i bezbednost ostaje na vlasniku. Ako planirate prodaju nekretnine, budući kupci mogu tražiti dodatnu proveru — ali to je daleko bolji položaj nego potpuno neuknjižen objekat.
Šta ako ste propustili rok za prijavu
Početni rok za prijave bio je od 8. decembra 2025. do 5. februara 2026. Međutim, zakon predviđa mogućnost naknadnog podnošenja prijava. Ako ste propustili prvi rok, obratite se lokalnoj samoupravi ili posetite portal svojnasvome.gov.rs za ažurirane informacije o naknadnim rokovima.
Preporuka je da ne čekate — što pre pokrenete postupak, pre ćete imati čistu dokumentaciju. S obzirom da se tržište nekretnina u Srbiji razvija velikom brzinom, neuknjižen objekat postaje sve veći hendikep.
Zaključak
Zakon „Svoj na svome“ predstavlja najkonkretniji pokušaj rešavanja problema nelegalne gradnje u istoriji Srbije. Procedura je jednostavna, troškovi pristupačni, a koristi ogromne — od mogućnosti prodaje, preko kredita, do pravne sigurnosti za generacije koje dolaze.
Ako imate neuknjižen objekat, nemojte odlagati. Pripremite dokumentaciju, pristupite platformi i završite upis dok je zakon aktivan. Vaša nekretnina zaslužuje da bude legalna — i vi zaslužujete da u njoj živite bez brige.
