Rentabilnost izdavanja stana u Srbiji 2026 — koliki je stvarni prinos i da li se još isplati

Izdavanje stana u Srbiji važi za najsigurniju investiciju — ali koliko zaista zarađujete kad oduzmete sve troškove? U 2026. godini tržište zakupa šalje pomešane signale: cene stanova rastu, kirije stagniraju ili čak padaju, a kamatne stope i dalje otežavaju kupovinu na kredit. Vreme je da pogledamo konkretne brojke.

Šta je rentabilnost izdavanja i kako se računa

Rentabilnost (ROI — return on investment) kod izdavanja stana predstavlja godišnji prinos koji ostvarujete od zakupnine u odnosu na ukupnu investiciju. Formula je jednostavna:

Bruto prinos = (mesečna kirija × 12) ÷ ukupna cena stana × 100

Međutim, bruto prinos nikada nije ono što zaista dobijate na račun. Kad oduzmete porez na prihod od zakupa (20% na 85% prihoda, što iznosi efektivnih 17%), troškove održavanja, amortizaciju, prazne mesece i eventualne popravke — dobijate neto prinos koji je najčešće 1,5 do 2 procentna poena niži od bruto vrednosti.

Koliki je prinos po gradovima u 2026. godini

Prema podacima sa tržišta, prosečni bruto prinosi od izdavanja stanova u Srbiji u prvoj polovini 2026. izgledaju ovako:

Beograd: 3,5–4,5% bruto prinos. Prosečna cena kvadrata iznosi oko 2.800–3.200 evra, dok se kirije kreću od 14 do 15 evra po kvadratu mesečno. Najviši prinosi su u zonama sa studentskom potražnjom (Zvezdara, Palilula), dok premium lokacije poput Vračara i Dorćola imaju niži prinos zbog visokih ulaznih cena.

Novi Sad: 4–5% bruto prinos. Sa prosečnom cenom od 2.100–2.400 evra po kvadratu i kirijama oko 10–11 evra mesečno, Novi Sad nudi bolji odnos ulaganja i povraćaja. Posebno se izdvajaju Grbavica, Liman i naselja blizu univerziteta.

Niš: 5–6,5% bruto prinos. Ulazna cena je najniža među velikim gradovima (1.200–1.600 evra po kvadratu), a potražnja za zakupom raste zahvaljujući industrijskim zonama i studentskoj populaciji. Niš trenutno nudi najbolji ROI za investitore koji traže brži povraćaj.

Kragujevac, Subotica, Pančevo: 5–6% bruto prinos. Manji gradovi sa rastućom potražnjom i relativno niskim cenama kvadrata predstavljaju sve popularniju alternativu za investitore koji ne žele da rizikuju u Beogradu.

Zašto kirije padaju dok cene stanova rastu

Ovo je centralni paradoks srpskog tržišta nekretnina u 2026. Prodajne cene stanova rastu oko 8% godišnje, dok kirije beleže pad od skoro 4%. Razlozi su višestruki:

Povećana ponuda za zakup — mnogi vlasnici koji ne mogu da prodaju stan po željenoj ceni odlučuju da ga izdaju, što povećava konkurenciju na tržištu zakupa.

Odliv stranih zakupaca — talas digitalnih nomada i stranih radnika koji je podigao kirije 2022–2024. sada se smiruje.

Prilagođavanje kupovne moći — zakupci jednostavno ne mogu da prate rast cena, pa biraju jeftinije opcije ili se sele u predgrađa.

Za investitore ovo znači jednu stvar: rentabilnost izdavanja postepeno opada, čak i ako vrednost same nekretnine raste.

Stan na dan ili dugoročno izdavanje — šta donosi više

Kratkoročno izdavanje (Airbnb, Booking) i dalje može da donese 2–3 puta veći bruto prinos u odnosu na dugoročni zakup — ali samo u pravim lokacijama i uz aktivno upravljanje.

U Beogradu, dobro pozicioniran stan za kratkoročno izdavanje može da generiše 800–1.500 evra mesečno, dok isti stan na dugoročnom zakupu donosi 400–600 evra. Međutim, kratkoročno izdavanje nosi veće troškove (čišćenje, komunikacija, platformske provizije od 15–20%), veći rizik praznih dana i regulatornu neizvesnost.

Dugoročno izdavanje ostaje sigurnija opcija za većinu investitora — predvidiv prihod, manje posla i niži operativni troškovi. Za one koji žele maksimalan prinos bez dnevnog angažmana, to je i dalje najbolji izbor.

Skriveni troškovi koje većina investitora ignoriše

Kada računate rentabilnost, morate ukalkulisati sve troškove koji umanjuju vaš prinos:

Porez na prihod od zakupa: Efektivna stopa je oko 17% (20% na 85% bruto prihoda). Mnogi izdavači ne prijavljuju prihod, ali poreska inspekcija sve češće proverava — rizik od kazne nije vredan uštede.

Održavanje i popravke: Računajte na 1–2% vrednosti nekretnine godišnje za redovno održavanje. Veće popravke (zamena bojlera, renoviranje kupatila) mogu značajno da umanje prinos pojedinačne godine.

Prazni meseci: Čak i u gradovima sa visokom potražnjom, računajte na bar mesec dana godišnje bez zakupca — prilikom smene stanara, renoviranja ili jednostavno traženja novog zakupca.

Amortizacija i osiguranje: Osiguranje stana košta 50–150 evra godišnje, a vrednost nameštaja i opreme opada svake godine.

Inflacija: Ako inflacija iznosi 6–8% godišnje, a vaš neto prinos je 3–4%, vaš realni prinos je blizu nule ili čak negativan. Jedino što vas štiti je rast vrednosti same nekretnine.

Kada se izdavanje isplati — a kada ne

Isplati se kada:

Kupujete stan ispod tržišne cene (nasledstvo, hitna prodaja, starogradnja za renoviranje). Ulazna cena direktno određuje vaš prinos — što manje platite, veća je rentabilnost.

Birate lokaciju sa stabilnom potražnjom — blizina fakulteta, poslovnih zona, bolnica ili industrijskih parkova garantuje popunjenost tokom cele godine.

Imate stan bez kredita — ako niste opterećeni ratom, čak i skroman prinos od 4% predstavlja „besplatan“ prihod uz rast vrednosti kapitala.

Ne isplati se kada:

Kupujete stan na kredit sa kamatom višom od prinosa — ako plaćate 5–6% kamatu, a prinos od zakupa je 4%, zapravo gubite novac svaki mesec.

Birate premium lokacije sa niskim prinosom — luksuzni stan na Vračaru od 200.000 evra koji se izdaje za 700 evra mesečno ima bruto prinos od samo 4,2%. Isti novac uložen u dva manja stana u Nišu donosi duplo više.

Nemate vremena ili želju za upravljanjem — loš zakupac, kvarovi, neredovne uplate i pravni problemi mogu da pretvore investiciju u izvor stresa.

Zaključak — realna očekivanja za 2026.

Izdavanje stana u Srbiji i dalje jeste isplativa investicija — ali samo ako pristupate sa realnim očekivanjima i dobrom kalkulacijom. Prosečan neto prinos od 3–4,5% neće vas obogatiti preko noći, ali uz rast vrednosti nekretnine od 5–10% godišnje, ukupan povraćaj i dalje značajno nadmašuje bankarske depozite i većinu drugih sigurnih investicija.

Ključ je u izboru lokacije, realnoj proceni troškova i dugoročnom pristupu. Ako planirate da kupite stan na kredit isključivo za izdavanje, uradite detaljnu matematiku pre nego što potpišete ugovor. A ako već imate nekretninu — 2026. je i dalje dobra godina da je stavite na tržište zakupa.